روایت چهار شهر که نسخه گرانی خانه و اجاره‌نشینی را پیچیدند
بحران مسکن در شهرهای آسیایی با رشد بی‌خانمانی و جهش اجاره‌بها همراه شده است، اما بعضی شهرها با سیاست‌های ترکیبی و مداخلات هدفمند توانسته‌اند تعادل نسبی در بازار اجاره ایجاد کنند و از جابه‌جایی جمعیتی جلوگیری کنند.
به گزارش سرویس ترجمه خبرگزاری ایمنا، روند پرشتاب شهرنشینی در قرن بیست‌ویکم، چالش‌های جدی در حوزه مسکن شهری به‌ویژه بی‌خانمانی و افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها را به‌همراه داشته است. در شرایطی که پدیده‌هایی چون گران‌شدن محله‌ها و جابه‌جایی جمعیتی در بسیاری از نقاط جهان به بحران‌های اجتماعی دامن زده‌اند، شهرهای آسیایی با زمینه‌های سیاسی، اقتصادی و فرهنگی ویژه خود، با جلوه‌های متفاوتی از این چالش‌ها روبه‌رو هستند.
بحران‌های مسکن شهری، به‌ویژه در کلان‌شهرهای در حال رشد، ارتباطی مستقیم و ساختاری با پدیده گران‌شدن محله‌ها دارند. در این پدیده، ورود گروه‌های جدید با توان اقتصادی یا فرهنگی بالاتر، موجب افزایش مطلوبیت اجتماعی و اقتصادی یک منطقه می‌شود. افزایش مطلوبیت، به‌طور طبیعی قیمت املاک را بالا می‌برد و در نهایت، جمعیت‌های آسیب‌پذیر از جمله خانوارهای کم‌درآمد، سالمندان، مهاجران یا گروه‌های خلاق از آن مناطق رانده می‌شوند. این چرخه به جابه‌جایی جمعیتی منجر می‌شود و شکاف‌های فضایی و اجتماعی را تشدید می‌کند.
در این چهارچوب، سیاست کنترل اجاره می‌تواند به‌عنوان ابزاری تنظیمی، به تثبیت سیستم کمک کند. با محدود کردن رشد قیمت‌ها، این سیاست دامنه‌ای از شرایط را فراهم می‌آورد که در آن تعادل میان مطلوبیت، قیمت و ترکیب جمعیتی حفظ می‌شود. در چنین شرایطی، جابه‌جایی جمعیت‌های آسیب‌پذیر کاهش پیدا می‌کند و امنیت سکونت افزایش پیدا می‌کند. اثربخشی این سیاست، به نحوه طراحی، ظرفیت اجرایی و وجود اقدامات مکمل همچون تأمین مسکن اجتماعی، حمایت از مستأجران و برنامه‌ریزی شهری بستگی دارد. تنها در صورتی که کنترل اجاره در قالب یک بسته سیاستی منسجم و تطبیقی اجرا شود، می‌توان انتظار داشت که تعادل پایدار در بازار مسکن شهری برقرار گردد.
تأمین دولتی مسکن و ثبات ساختاری، سنگاپور
سنگاپور یکی از موفق‌ترین نمونه‌های جهانی در زمینه کاهش بی‌خانمانی و کنترل قیمت مسکن است. از دهه ۱۹۶۰، دولت این کشور از طریق «هیئت توسعه مسکن (HDB)» اقدام به ساخت و مدیریت بخش عمده‌ای از واحدهای مسکونی کرد. برخلاف بسیاری از کشورها که مالکیت مسکن در اختیار بخش خصوصی قرار دارد، دولت سنگاپور از طریق این هیئت بیش از ۷۸ درصد از واحدهای مسکونی کشور را می‌سازد و مدیریت می‌کند. نتیجه این مداخله گسترده، نرخ مالکیت بسیار بالاست؛ به‌طوری‌که حدود ۸۹ درصد از خانوارهای سنگاپوری مالک خانه خود هستند که یکی از بالاترین نرخ‌های مالکیت در جهان به‌شمار می‌رود.
افزون بر این، دولت با حذف واسطه‌های بازار آزاد، از نوسانات شدید اجاره جلوگیری کرده است. حدود ۱۱ درصد از خانوارها در واحدهای اجاره‌ای زندگی می‌کنند که شامل اجاره در بازار خصوصی یا اجاره ثانویه واحدهای HDB است. این گروه به‌طور عمده شامل مهاجران، کارگران خارجی و برخی گروه‌های کم‌درآمد است. عرضه گسترده مسکن دولتی موجب شده است که اجاره‌ها در سطحی قابل‌قبول باقی بمانند و نوسانات شدید قیمت کمتر مشاهده شود.
سنگاپور نمونه‌ای از مداخله‌ای است که هم مطلوبیت محله و هم قیمت را به‌صورت هم‌زمان کنترل می‌کند. دولت توانسته است با برنامه‌ریزی شهری دقیق، ایجاد فضاهای عمومی و توزیع متوازن خدمات، از تمرکز بیش از حد مطلوبیت در مناطق خاص جلوگیری و تعادل سیستم را حفظ کند.
بی‌خانمانی در سنگاپور پدیده‌ای نادر است. برآوردهای رسمی نشان می‌دهند که کمتر از ۰٫۰۲ درصد از جمعیت کشور در وضعیت بی‌خانمانی قرار دارند. این نرخ پایین، حاصل مجموعه‌ای از سیاست‌های پیشگیرانه و حمایتی از جمله ارائه یارانه‌های مسکن، خدمات مشاوره مالی، مراکز اسکان موقت و مداخله زودهنگام در موارد تهدید به بی‌خانمانی است. دولت همچنین با همکاری سازمان‌های اجتماعی، تلاش می‌کند تا افراد بی‌خانمان را به‌سرعت شناسایی و به سکونت پایدار هدایت کند.
سنگاپور با کنترل مستقیم بر عرضه مسکن، مانع از شکل‌گیری چرخه‌های نوسانی و آشوبناک در بازار شده، امنیت سکونت را برای گروه‌های مختلف فراهم کرده و بی‌خانمانی را به حداقل رسانده است. این مدل به‌شدت وابسته به ساختار سیاسی، ظرفیت اجرایی بالا و اجماع اجتماعی در سنگاپور است.
بازار پویا با بی‌خانمانی محدود، توکیو
توکیو با وجود کنترل محدود بر اجاره‌بها، توانسته است یکی از پایدارترین و متعادل‌ترین بازارهای مسکن در آسیا را حفظ کند. قوانین کنترل اجاره در این شهر به خانه‌های قدیمی پیش از سال ۱۹۴۶ محدود می‌شوند و بخش اعظم بازار تحت مکانیزم‌های آزاد عرضه و تقاضا فعالیت می‌کند. این ساختار، برخلاف بسیاری از کلان‌شهرهای جهانی، به دولت اجازه داده است تا با تمرکز بر افزایش عرضه، از مداخله مستقیم در قیمت‌گذاری اجتناب و در عین حال، ثبات نسبی را در بازار حفظ کند.
عامل کلیدی موفقیت توکیو، انعطاف‌پذیری مقررات ساخت‌وساز و نرخ بالای تولید واحدهای جدید است. طبق داده‌های منتشرشده در سال ۲۰۲۵، توکیو سالانه بیش از ۱۴۰ هزار واحد مسکونی جدید تولید می‌کند که بخش قابل‌توجهی از آن‌ها در مناطق مرکزی و پرتراکم شهر ساخته می‌شوند. این سطح از عرضه موجب شده است در رویارویی با افزایش تقاضا چه از سوی جمعیت داخلی و چه از سوی سرمایه‌گذاران خارجی، قیمت‌ها به‌جای جهش ناگهانی، به‌صورت تدریجی و قابل‌کنترل تنظیم شوند. به این ترتیب، نرخ جابه‌جایی جمعیتی و بی‌خانمانی در توکیو در سطح پایین باقی مانده است.
بر اساس آمار رسمی، نرخ مالکیت مسکن در توکیو حدود ۴۵ درصد است، در حالی که ۵۵ درصد از خانوارها اجاره‌نشین هستند. با وجود این سهم بالای اجاره‌نشینی، نرخ بی‌خانمانی در توکیو کمتر از ۰٫۰۳ درصد برآورد شده است که در مقایسه با بسیاری از شهرهای بزرگ جهان، رقم بسیار پایینی محسوب می‌شود. این موفقیت تا حد زیادی ناشی از سیاست‌های حمایتی دولت ژاپن، از جمله ارائه یارانه‌های مسکن، تسهیلات اجاره‌ای برای سالمندان و افراد کم‌درآمد و برنامه‌های بازسازی شهری با حفظ ترکیب جمعیتی محله‌هاست.
دولت ژاپن از طریق شهرداری‌ها و سازمان‌های محلی، یارانه‌هایی برای پرداخت اجاره‌بها به خانوارهایی ارائه می‌دهد که درآمدشان زیر سطح مشخصی قرار دارد. این یارانه‌ها به‌صورت ماهانه پرداخت می‌شوند و بخشی از اجاره را پوشش می‌دهند. میزان کمک بسته به محل سکونت، تعداد اعضای خانواده و سطح درآمد متغیر است. متقاضیان باید مدارکی همچون گواهی درآمد، قرارداد اجاره و مدارک هویتی ارائه دهند تا واجد شرایط شناخته شوند.
برای سالمندان، به‌ویژه افراد بالای ۶۵ سال که تنها زندگی می‌کنند یا درآمد محدودی دارند، برنامه‌های خاصی در نظر گرفته شده است. این برنامه‌ها شامل تخفیف در اجاره‌بها، اولویت در تخصیص واحدهای دولتی و ارائه خدمات حمایتی همچون مراقبت خانگی، دسترسی به مراکز درمانی نزدیک و طراحی واحدهای مناسب‌سازی‌شده برای افراد با محدودیت حرکتی هستند. بعضی شهرداری‌ها حتی واحدهایی را به‌صورت رایگان یا با اجاره نمادین در اختیار سالمندان قرار می‌دهند تا از بی‌خانمانی و انزوای این گروه از جامعه جلوگیری شود.
در پاسخ به بحران خانه‌های خالی در مناطق روستایی و کم‌جمعیت، دولت ژاپن برنامه‌ای موسوم به «آکیا» راه‌اندازی کرده است. در این برنامه، خانه‌های متروکه با قیمت بسیار پایین یا حتی رایگان به متقاضیان واگذار می‌شوند، مشروط بر اینکه آن‌ها خانه را بازسازی کنند و در منطقه سکونت داشته باشند. این سیاست، علاوه‌بر کاهش فشار مسکن در شهرهای بزرگ، به احیای مناطق روستایی نیز کمک کرده است.
توکیو نمونه‌ای روشن از مدل «تعدیل از طریق عرضه» است که در آن افزایش مطلوبیت محله‌ها با ساخت واحدهای جدید پاسخ داده می‌شود و چرخه نوسانی قیمت و جابه‌جایی مهار می‌شود. این رویکرد، بدون نیاز به کنترل مستقیم اجاره، تعادل نسبی را در سیستم حفظ و از بروز آشوب‌های گذرا در بازار جلوگیری کرده است. موفقیت این مدل وابسته به عوامل زمینه‌ای همچون دسترسی به زمین، کارآمدی اداری و فرهنگ سکونت در ژاپن است.
ترکیب اجاره‌سپاری و مسکن اجتماعی، سئول
سئول، پایتخت کره جنوبی، با بهره‌گیری از ترکیبی از مدل‌های سنتی اجاره‌سپاری و سیاست‌های مدرن تأمین مسکن اجتماعی، توانسته است بخشی از فشار بازار مسکن را کنترل کند. یکی از ویژگی‌های منحصربه‌فرد بازار اجاره در کره جنوبی، نظام «جونسه» است که در آن مستأجر به‌جای پرداخت اجاره ماهانه، مبلغی معادل ۵۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملک را به‌صورت سپرده در اختیار مالک قرار می‌دهد و در طول دوره قرارداد بدون پرداخت اجاره در ملک سکونت می‌کند. در پایان قرارداد، مالک موظف است کل مبلغ سپرده را بازگرداند، مگر اینکه قرارداد زودتر از موعد از سوی مستأجر فسخ شود.
این مدل اگرچه در ظاهر به نفع مستأجران است، اما نیازمند سرمایه اولیه بسیار بالا است و در سال‌های اخیر با افزایش قیمت املاک، دسترسی به آن برای بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد دشوار شده است. با این حال، جونسه همچنان حدود نیمی از قراردادهای اجاره در سئول را تشکیل می‌دهد و نقش مهمی در کاهش فشار اجاره ماهانه ایفا می‌کند. از منظر اقتصادی، این سپرده‌ها به‌عنوان نوعی وام بدون بهره برای مالکان عمل می‌کنند که می‌توانند آن را در بازار سرمایه‌گذاری کنند.
در کنار مدل جونسه، دولت کره جنوبی از طریق شهرداری سئول اقدام به ساخت واحدهای مسکونی دولتی و اجرای سیاست‌های حمایتی برای گروه‌های آسیب‌پذیر کرده است. طرح «اجاره عمومی مسکن» با هدف ایجاد شبکه ایمنی مسکن برای خانوارهای کم‌درآمد، سالمندان و جوانان کم‌توان مالی طراحی شده است. این واحدها با اجاره پایین و قراردادهای بلندمدت عرضه می‌شوند و در مناطق مختلف شهر، به‌ویژه در نزدیکی مراکز حمل‌ونقل عمومی، ساخته شده‌اند. دولت با ارائه یارانه‌های اجاره، تسهیلات مالی و مشاوره حقوقی، تلاش کرده است تا دسترسی به مسکن مناسب را برای گروه‌های هدف تسهیل کند.
ترکیب این دو رویکرد موجب افزایش امنیت سکونت در سئول شده و نرخ بی‌خانمانی را در مقایسه با سایر کلان‌شهرهای آسیایی در سطح پایین نگه داشته است. با وجود چالش‌هایی همچون کاهش عرضه جونسه و افزایش تقاضا برای واحدهای دولتی، سیاست‌های تطبیقی و مداخلات هدفمند دولت توانسته‌اند از بروز بحران‌های شدید در بازار مسکن جلوگیری کنند. تجربه سئول نشان می‌دهد که تنوع در ابزارهای سیاست‌گذاری، همراه با حمایت‌های قانونی و مالی، می‌تواند به ایجاد تعادل پایدار در بازار اجاره شهری منجر شود.
آزادسازی بازار با مداخله تنظیمی، دبی
دبی به‌عنوان یکی از پویاترین و پرشتاب‌ترین شهرهای خاورمیانه، در حوزه مسکن رویکردی بازارمحور به‌کارگرفته است که با مداخلات تنظیمی هدفمند همراه شده است. برخلاف بسیاری از شهرهای جهانی که کنترل اجاره را از طریق سقف‌گذاری مستقیم اعمال می‌کنند، دبی از «شاخص اجاره» بهره می‌برد. این ابزار توسط «اداره اراضی دبی» طراحی شده است و به‌صورت دوره‌ای به‌روزرسانی می‌شود. این شاخص، بر اساس موقعیت جغرافیایی، نوع ملک و وضعیت بازار، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را برای هر منطقه تعیین می‌کند و کنترل بازار را به‌صورت نرم و انعطاف‌پذیر در دست دارد.
این سیاست به‌ویژه در مناطقی با تقاضای بالا همچون دبی مارینا، داون‌تاون و جمیرا توانسته است از جهش‌های ناگهانی قیمت جلوگیری کند و امنیت نسبی برای مستأجران فراهم آورد. ساخت‌وساز گسترده و توسعه زیرساخت‌های شهری نیز به تعادل نسبی میان عرضه و تقاضا کمک کرده است. قیمت املاک مسکونی در دبی در سال ۲۰۲۴، به‌طور متوسط ۱۱.۶۲ درصد افزایش داشته است که بخشی از آن ناشی از رشد تقاضای داخلی و بین‌المللی بوده است. با این حال، ساخت پروژه‌های جدید در مناطق در حال توسعه همچون دبی‌لند، سیلیکون‌اویسیس و الخوانیج، موجب شده است فشار تقاضا در مناطق مرکزی کاهش پیدا کند و بازار به‌صورت متوازن‌تر عمل کند.
در نتیجه ترکیب سیاستی آزادسازی بازار همراه با مداخله تنظیمی و توسعه زیرساختی، نرخ بی‌خانمانی در دبی در سطح بسیار پایین باقی مانده است. گزارش‌های میدانی و مطالعات شهری نشان می‌دهند که پدیده بی‌خانمانی در دبی بیشتر به شکل پنهان و در میان کارگران مهاجر دیده می‌شود.
دبی نمونه‌ای از مدل «تنظیم تدریجی در محیط آزاد» است که مطلوبیت محله‌ها با مداخله محدود در قیمت کنترل و از شکل‌گیری چرخه‌های آشوبناک جلوگیری می‌شود. این سیاست، دامنه تعادل سیستم را گسترش داده و از جابه‌جایی گسترده جمعیتی جلوگیری کرده است. با این حال، آسیب‌پذیری در برابر شوک‌های خارجی همچون رکود اقتصادی یا تغییرات جمعیتی، همچنان یکی از نقاط ضعف این مدل است که در صورت مداخله دیرهنگام، بازار ممکن است دچار بی‌ثباتی شود. موفقیت دبی در گرو نظارت مستمر و آمادگی برای اصلاحات سریع در سیاست‌های مسکن است.
کد خبر 916547